Reforma de la Ley de Arrendamiento. cambios

La Ley de Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas, conocida como
Ley de Arrendamientos o Ley de Alquileres, es el nuevo instrumento jurídico que regula los
contratos entre propietario e inquilino, las rentas a cobrar, los procesos de desalojo de los
inquilinos y las ventas de las viviendas que tienen más de 20 años alquiladas.


En cuanto a la nueva redacción de los contratos, según lo dispuesto por la nueva ley,
notificará los acuerdos entre las partes e incluirá un anexo en el que estará la resolución
emitida por la Superintendencia  Nacional de Arrendamientos con la fijación del canon de
arrendamiento (es decir, el precio del alquiler), que deberá ser solicitado previamente para ser anexado en el contrato final. 


Del contrato se tienen que hacer tres ejemplares: uno para el propietario, otro para el inquilino y otro para la Superintendencia, que será el organismo encargado de calcular el costo y revisar el contrato, así como incluir el contrato en el registro correspondiente.


Ahora bien, otro aspecto que se reforma en la Ley es lo conducente al cálculo del canon de
arrendamiento. El precio del alquiler, llamado cánon de arrendamiento, se calculará con una fórmula que aplicará la Superintendencia Nacional de Vivienda, que tomará en cuenta los siguientes puntos: valor de reposición del bien, dimensiones del inmueble, valor de
depreciación, vulnerabilidad sísmica y región geográfica. Asimismo, la rentabilidad para el
propietario (establecida entre un 3 y 5%), la cual podrá ser modificada por razones de interés social. 


En el caso de estar cercano el vencimiento del contrato, la Superintendencia evaluará ha ejecutado mejoras en el inmueble y si los costos de ello excedan el 20% del valor de la
vivienda, para fijar un nuevo precio del alquiler.


Por ultimo, la ley permitirá la desocupación (causales de desalojo) cuando el inquilino, sin
causa justificada, haya dejado de pagar cuatro cánones de arrendamiento. Asimismo, cuando el inquilino haya hecho un uso deshonesto del inmueble o haya producido daños mayores a los del uso normal del inmueble o incumpla las normas de convivencia ciudadana. Siendo causa justificada que el propietario requiera ocupar el inmueble con algún pariente de hasta segundo grado. 


Cabe destacar que, en el caso de la morosidad, si el inquilino presenta una causa justificada, el propietario no podrá pedir el desalojo. 


Todos estos procesos deben ser notificados a la Superintendencia. En la Ley de
Arrendamiento se especifican los procesos para las demandas, los pasos para las
audiencias de mediación y los juicios, así como las sanciones.

Requisitos y Trámite para la Autorización de Adquisición de Divisas destinadas a las Importaciones.

  

En fecha 23 de septiembre de 2011, fue publicada en Gaceta Oficial No. 39.764 la Providencia No. 108 de la Comisión de Administración de Divisas (CADIVI), mediante la cual se establecen los requisitos y el trámite para obtener la Autorización de Adquisición de Divisas (AAD) destinada a la importación de bienes.

Están sujetas a esta normativa las personas naturales o jurídicas debidamente domiciliadas en el territorio nacional y que realicen operaciones de importación.

TRAMITE: los solicitantes deben inscribirse por una sola vez en el Registro de Usuarios del Sistema de Administración de Divisas (RUSAD), de conformidad con las normas establecidas al efecto. Igualmente, los usuarios que realicen operaciones simultáneas de importación y exportación, así como aquellas que importen bajo el régimen de Admisión Temporal para Perfeccionamiento Activo (ATPA), deberán inscribirse previamente en el Registro de Usuarios del Sistema de Administración de Divisas (RUSAD) como importadores y exportadores.

A continuación se señalan algunos de los aspectos que fueron regulados a través de esta Providencia:

·         Plazo para la remisión de documentos

·         Autorización de Adquisición de Divisas al Sector Productivo Nacional

·         Requisitos de la solicitud de autorización

·         Validez de la autorización

·         Bienes a importar

·         Reintegro de divisas por exportación de mercancías importadas

·         Verificación de los bienes importados

·         Autorización de liquidación de divisas (ALD)

·         Pago a la vista

·         Control posterior

DEROGATORIA: quedo derogada la Providencia No. 104, publicada en Gaceta Oficial No. 39.456 de fecha 30 de junio de 2010. Sin embargo, las solicitudes realizadas durante la vigencia de tal providencia, se regirán por los requisitos y trámites contenidos en la misma.

sobre aplicacion del decreto sobre desalojos arbitrarios

aclara la Sala de Casacion Civil que no es la intención del Decreto Ley contra desalojos Arbitrarios, una paralización arbitraria de todos los procesos judiciales iniciados con anterioridad al mismo, ya que generaría una situación de anarquía judicial tan peligrosa como el mal que se pretende evitar a través de esos desalojos arbitrarios, sino más bien la correcta prosecución de los juicios hasta llegar a la fase de ejecución de sentencia, donde deberán suspenderse hasta tanto se apliquen y verifiquen los mecanismos procedimentales que establece el Decreto Ley. Se reitera que la intención clara del Decreto, de acuerdo a las normas citadas, es la suspensión de la ejecución material del desalojo o desocupación, y no impedir a los órganos de administración de justicia la aplicación de la Ley.


texto completo de la sentencia:

http://www.tsj.gov.ve/decisiones/scc/Noviembre/RC.000502-11111-2011-11-146.html

El sistema de Información central de riesgo. SICRI Venezuela 2011

El Sistema de Información Central de Riesgos es una base de datos o registro de la actividad crediticia del sector bancario nacional bajo la responsabilidad de la Superintendencia de las Instituciones del Sector Bancario, el cual permite consultar la situación crediticia de los distintos usuarios y usuarias de las instituciones y cuya finalidad es precisar los niveles de riesgo. 

Este sistema comunmente conocido por sus siglas: SICRI, no podia ser utilizado desde Diciembre del 2005, por medida cautelar que suspendia los efectos del Decreto que autorizaba y preveia el funcionamiento y existencia de dicho Sistema.

Sin embargo en la Ley de Instituciones del Sector Bancario, publicada en la Gaceta Oficial No 6.015 extraordinario, del 28 de diciembre de 2010, en su artículo 90 estableció establecio la definicion y uso del sistema, y posteriormente se recogió exactamente en el artículo 90 del vigente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Reforma Parcial de la Ley de Instituciones del Sector Bancario, publicado en la Gaceta Oficial Nº 39.627 del 2 de marzo de 2011, lo que generó una modificación del contenido de la norma originalmente impugnada, resultando inoperante la medida cautelar dictada en el 2005.

Al Respecto la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia mediante sentencia vinculante de fecha 04 de agosto del 2011con ponencia de la Magistrada Luisa Estella Morales expediente 04-2395 indica “corresponde a la Superintendencia de Instituciones del Sector Bancario, en ejecución de las obligaciones establecidas en la vigente Ley de Instituciones del Sector Bancario, adecuar el ordenamiento jurídico estatutario aplicable al Sistema de Información Central de Riesgos, por lo que se exhorta a la mencionada Superintendencia, que proceda a adecuar su normativa a la legislación vigente”.

De igual forma, como quiera que el SICRI comporta la compilacion de informacion y datos personales y economicos de los usuarios, la Sala en la misma sentencia establece con carácter vinculante, que toda normativa o sistema sobre datos personales que contenga información de cualquier tipo referida a personas físicas o jurídicas determinadas o determinables, debe garantizar: 

1.- El principio de la autonomía de la voluntad. Lo cual comporta la necesaria existencia de un consentimiento previo, libre, informado, inequívoco y revocable para el uso o recopilación de datos personales.

2.- El principio de legalidad. La recopilación de datos personales comporta que la limitación a la autodeterminación informativa, sea el resultado de normas de rango legal

3.- El principio de finalidad y calidad. La recopilación de datos personales debe responder a finalidades, motivos o causas predeterminadas, que no sean contrarias al ordenamiento jurídico constitucional y sectorial, lo cual se constituye además en un requisito necesario para obtener un consentimiento válido de conformidad con lo indicado en el principio de autonomía de la voluntad.

4.- El principio de la temporalidad o conservación. La conservación de los datos se extiende hasta el logro de los objetivos para las cuales han sido elaborados, vale decir, que justificaron su obtención y tratamiento.

5.- El principio de exactitud y de autodeterminación. Los datos deben mantenerse exactos, completos y actualizados, respondiendo a la verdadera situación de la persona a la que se refieran, ya que toda actividad que comporte la recopilación de datos personales puede ser objeto de control, el cual posee cada ciudadano frente a la información que les concierne personalmente, sea íntima o no, para preservar de este modo y en último extremo la propia identidad, dignidad y su libertad ante las injerencias en la zona espiritual íntima y reservada de una persona o un grupo, especialmente de una familia, la cual comprende no sólo sus relaciones afectivas o sexuales, sino también la esfera de confianza que abarca toda la información de un sujeto como afinidad o parentesco, entre otras.

 6.- El principio previsión e integralidad. La tutela de los derechos fundamentales vinculados con la recopilación de datos personales, debe plantearse inicialmente en relación con la protección del individuo contra la recopilación, el almacenamiento, la utilización y la transmisión ilimitada de los datos concernientes a la persona en los términos antes expuestos, pero el análisis de la posible afectación de sus intereses o derechos, no puede hacerse en todos los casos aisladamente -vinculado a registros de información determinados-, sino necesariamente debe tomar en consideración los datos que integran otros registros y su posible vinculación, ya que si bien éstos pueden carecer en sí mismo de interés, alcanzan un nuevo valor o significado de referencia, en relación con otros sistemas de registro de datos, más aún si se tienen presentes los actuales avances tecnológicos, por lo que no puede afirmarse que algunos datos carezcan per se de interés o relevancia jurídica.

7.- Principio de seguridad y confidencialidad. Corolario de los anteriores principios, es la necesaria garantía -según los casos- de confidencialidad, de no alteración de datos por terceros y del acceso a tales datos por parte de las autoridades competentes de conformidad con la ley. Por lo tanto, deberán adoptarse las medidas técnicas y organizativas que resulten necesarias para proteger los datos contra su adulteración, pérdida o destrucción accidental, el acceso no autorizado o su uso fraudulento.

8.- Principio de tutela. en sentido amplio el derecho a acceder a la información y al conocimiento del fin (…) se trata de derechos que han de ser ejercidos previamente (incluso extrajudicialmente y tal vez hasta por vía administrativa en algunos casos) ante el recopilador real o supuesto, por lo que la lesión al titular de los derechos nace de ese ejercicio extrajudicial fallido. Si se le niega extrajudicialmente el ejercicio, porque no se le da acceso a la información, se le da errónea, o no se explica legalmente para qué se registra, se le infringe su situación jurídica que nace directamente de la Constitución".

9.- Principio de Responsabilidad. La violación del derecho a la protección de datos personales debe generar de conformidad con el ordenamiento jurídico aplicable, sanciones de tipo civil, penal y administrativas, según sea el caso.
ver sentencia completa

http://www.tsj.gov.ve/decisiones/scon/Agosto/1318-4811-2011-04-2395.html

Cuotas de préstamos hipotecarios no deben superar 35% del salario familiar

Caracas.- Las cuotas mensuales máximas para el pago de los préstamos hipotecarios no superarán el 35% del ingreso familiar mensual. Así lo indica el decreto que establece las condiciones de financiamiento que regirán el otorgamiento de créditos para la adquisición de vivienda principal en vigencia tras su publicación en la Gaceta Oficial No 37.726.
Dichas condiciones regirán para el financiamiento con recursos propios de las instituciones financieras, establecidos en la cartera hipotecaria obligatoria, con recursos provenientes de los fondos regulados por la Ley del Régimen Prestacional de Vivienda y Hábitat y con los recursos que provengan de los fondos que se creen para tal efecto el Organo Superior del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat.
También ratifica que los préstamos hipotecarios para adquisición de vivienda principal podrán concederse por un plazo máximo de 25 años.
Además establece una tabla para calcular el subsidio directo que recibirá una familia según su nivel de ingreso que va desde el 100% del subsidio para quienes ganen menos de un salario mínimo hasta el 2,58% para quienes obtengan más de 4 salarios mínimos.
En la normativa se aclara además que en los casos que se entregue el 100% del subsidio directo habitacional temporal, dicho beneficio estará sujeto a revisión en dos años en el cual se evaluarán las condiciones económicas del grupo familiar.
Asimismo el decreto indica los montos de la cuota inicial aplicable para estos créditos hipotecarios que van desde 0% para aquellas familias cuyo salario mínimo sea menor a dos salarios mínimos hasta 20% para quienes devenguen más de 6 salarios mínimos.

oposicion a la intimacion

En fecha 29 de julio del 2011 la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia emitió la Sentencia Rc- 0000371 en donde se modifica el criterio en función  de la oposición- contestación de la demanda en materia de intimación, en este orden de ideas indico lo siguiente “Considera la sala que el escrito de contestación al libelo de demanda consignado de manera anticipada en el lapso de oposición al decreto de intimación, tiene doble efecto, el de oposición al referido decreto intimatorio y el de contestación a la demanda.

Mediacion: medio alterno de resolucion de conflicto?

a continuacion una publicacion que nos interesa y cuya opinion compartimos, razon por la cual publicamos para que su alcance se extienda a todos nuestros seguidores:

El abogado debe romper con el esquema de ver la confrontación en tribunales como mejor alternativa

JOSÉ ÁNGEL RODRÍGUEZ REYES |  EL UNIVERSAL

lunes 2 de mayo de 2011  12:00 AM

En una anterior oportunidad comenté que en Venezuela los "medios alternos de resolución de conflictos" se estaban convirtiendo en "los medios de resolución de conflictos", vista la importancia que va adquiriendo la mediación en los procedimientos judiciales. El éxito de la fase de mediación empleada en los tribunales laborales y de protección de niños, niñas y adolescentes, da fiel testimonio de esta afirmación. No es ilusorio pensar que en el mediano plazo, la mediación logre insertarse en los procedimientos civiles ordinarios, lo cual constituiría una verdadera revolución en el modo como se administra justicia.

Uno de los sectores donde este cambio radical generaría un impacto significativo es en el gremio de abogados y abogadas, y como bien se sabe, todo cambio genera resistencias. Varios factores pueden incidir en que algunos colegas perciban estas transformaciones como amenaza y no como oportunidad. Uno es la visión comúnmente aceptada de que el abogado bueno es el abogado "peleón", que con agresividad, intransigencia y dureza defiende los derechos de su cliente sin dar tregua al rival.

Otro factor es el temor del abogado de sufrir una disminución en sus ingresos, al creer que los clientes ya no verán como necesaria la asistencia de un profesional del Derecho a la hora de acudir a un juicio, por la relevancia que tienen las partes en la construcción de una sentencia justa. Un tercer factor es la ausencia de preparación sobre cómo desenvolverse exitosamente dentro de una mediación, máxime cuando en las Escuelas de Derecho se enseña a utilizar la confrontación como la forma de lograr la victoria en un procedimiento.

Estos temores pueden superarse comprendiendo que la incorporación de la mediación en los procedimientos judiciales no es una moda efímera, sino una de las respuestas que impostergablemente se le debe dar a la crisis de la administración de justicia. El abogado debe romper con el esquema tradicional de ver la confrontación en tribunales como la mejor alternativa, incorporando en su repertorio de conocimientos las técnicas que se utilizan para desenvolverse adecuadamente dentro de una mediación, negociación o arbitraje.

No se trata de guardar en el baúl de los recuerdos las técnicas litigiosas; lo que se propone es que el abogado se perciba no solo como "un experto en litigios", sino como un "experto en resolución de conflictos", es decir, como un profesional capaz de ofrecer el mejor consejo sobre cuál es el camino más eficaz para resolver un problema. Si el camino es la mediación, se debe estar preparado para explicar las ventajas de este método y asumir la mejor actitud para lograr un acuerdo dentro del esquema ganar-ganar. Pero si la mediación resulta infructuosa o es imposible de realizar por tratarse de materias donde este método está excluido, entonces se debe estar preparado para una confrontación judicial.

Frente a los retos que se le plantean al gremio, cobra vigencia la máxima del gran procesalista Eduardo Couture: "Estudia. El derecho se transforma constantemente. Si no sigues sus pasos, serás cada día menos abogado".